私は、別記事に書いていますが、住宅ローンの借り換えは検討しましたが、最終的に融資先の銀行と再契約をしました。それなりに研究はしましたので、書いてみます。
【契約時に必要な費用】
①抵当権の設定など(20万円程度)
②印紙代(借り入れ金額や融資方法にもよりますが10万円弱)
③保証料(借り入れ期間や銀行により違いますが、おおざっぱに書くと100万円借りる毎に2万円)
他にも細かい費用がありますが、金額の大きいのは上記の３つです。
※保証料は借り換えで返ってくるだろって思う方、契約書をよく読んで下さい。明確に規定されてないはずです。気持ち返還するけど、利益として大半持って行かれるはずです。(とある銀行員に回答はもらっています。ここは実はやりたい放題です。)
【借り換えではなく、同一銀行での契約見直しの場合の費用】
同一銀行での契約見直しによる再契約の場合、②の費用だけです。
ですので、借り換えより同一銀行での再契約の方が金額的に得になる可能性が高いです。
銀行側は、借り換え先の金利を聞いて、その他費用を加味して金利提示するので、借り換え先より金利が0.3%くらい高い利息を提示するはずです。
最大の費用はほとんどの方が保証料だと思います。例えば30年3000万円借りている場合、保証料は60万円を超えるくらいです。
これは各社の借り換えシミュレーションに入力したら明確な金額まで分かります。
つまり、一般的に借り換えすると100万円近い費用がかかることになります。
このロスがあるため、再契約による継続融資でも同額削られてしまいます。
このロスを無くすことはできない。
と思うでしょうし、実際借り換えした人もそうだったでしょう。
しっかり調べて、安い金利に目を奪われなければ、隠れたロス費用も消し去ることは可能です。
実際、私は再契約を選びましたが、借り換え先と同一金利で再契約しています。
《ここでご注意！》
融資先の銀行に「金利の見直しは出来ませんか？」とか「借り換えを考えているので、金利の見直しは可能ですか？」などと聞くのは、非常に無礼な行為ですから、やらないほうがいいです。
私は、淡々と「借り換えのための書類を下さい。」しか言っていませんし、相手が金利検討の打診がなかったら交渉することなく借り換えしていました。
金利見直しは、銀行側の打診で初めて話が出来ることです。
客だからといって、非常識な行為はしてはいけません。
こうすればいい。とは書きません。
話術がないと出来ないですし、運もあります、関わってくれた担当者の裁量もあります。
別記事を参考にしていただいて、自分なりに行動してみて下さい。
借り換えや再契約は何回も出来ることではありません。
なので、一回で最大の効果を出すようにしっかり勉強しないといけません。
そして、自分の実力が全て結果になります。
私自身、ネットで書いてあることを真似したわけではありません。様々な銀行を調べ、特色を理解し、借り換え先を絞りました。
そのうえで融資先銀行と交渉しています。他人の知恵の真似程度の覚悟では最大の成果は難しいです。自分の知識として蓄えて交渉しないと歯が立ちません。
【借り換えのデメリット】
借り換えのデメリットは、以下のようなことがあります。
・融資可能か審査がある。(再契約ならば融資不可にはならない)
※結構危ないのです。例えば携帯電話料金を手違いで滞納したり、自動車税を期日を極端に超過したり、クレジットカードの返済口座がショートしていたりしてブラックリストに載ったら終わりです。(その場合は再契約も無理でしょうが。)
・生命保険の審査がある(いわゆる団信とかいう、死亡時ローンが精算される保険)
※健康状態によっては、審査が通らない可能性あります。若い頃より悪くなっている人は多いから、リスクはあります。
・必要書類を集めるのがかなり負担です。また、契約時の作業も大変でしょう。(契約時は未経験で分かりません。)
・振り込みや支払い口座を全て新融資銀行に変更しないといけません。(会社により、給与振り込み口座が限られている場合もあり、借り換え先として不可能な場合もあります。)
などが考えられますが、イメージしてみて下さい。日々忙しい生活している中で借り換えを実行するのは相当な負担があります。
私は、同一銀行の契約見直しでしたので、私がこの件で必要だった時間は、１回目の30分と２回目の契約時の１時間の合計１時間半でした。(借り換えの書類集めに２週間、延べで10時間くらいかかっていますが。)
借り換えは、非常に手間のかかる作業で、良く調べないとロスも発生します。チャンスも少ないので、後悔のないように準備しましょう。
銀行の特徴を理解し、効果金額も把握し挑んで下さい。
安易に借り換えして100万円儲かったとかなら、本当はしっかり勉強したら300万、500万円とかメリットあったのに。。。となる可能性はあります。
【私だけのこだわり】
私は、借り換え候補銀行では避けることが出来ませんでしたが、最も回避したかったことがあります。
それは、「住宅ローンを借りる口座をネットバンキング出来ない口座にしたい」ということです。
ネットバンキングで不正アクセスされ、お金が消えた話はネットで見ると、まあまああります。
銀行は明確に補てんするとは言っていません。
メイン口座をネットバンキング可能にするなんていうことは危険極まりないと思います。
当然ながら、金利安かろうがネット銀行などは私には最初から候補にも入りません。
とにかく金利だけに目を奪われていてはいけません。
多角的に見てください。必ずしも金利が一番安いのがいいわけではありません。
また借り換える度に保証料の大半持って行かれる可能性がある。つまり、損失が発生するということです。
よく考えて下さい。
